【风险防范】——签订合同前进行调查，确保所签的土地使用权转让合同合法有效，避免合同因违反法律、行政法的效力性规定而无效。
“一地数转”，导致无法取得土地使用权的风险。
《国有土地使用权合同纠纷司法解释》对房地产转让中存在的“一地数转”现象给予了规范，该解释第10规定：土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。根据该条规定，在转让人“一地数转”的情形下，最终能够取得转让土地使用权的只能为其中的一个受让人，其他受让人显然无法取得。如果受让人支付了土地转让费，因为其他受让人办理了土地使用权变更登记而导致无法取得土地使用权的话，已支付土地转让费的受让人将面临巨大的风险，有可能既无法取得土地使用权，也无法要回已支付的土地转让费。
【风险防范】——利用物权法第20条规定的预告登记制度 避免转让人“一地数转”。
如上所述，土地使用权人在于受让人签订土地使用权转让合同后，由于各种原因，如转让的土地未达到《房地产管理法》第39条规定的投资量化条件，可能暂时无法办理土地使用权的变更登记。根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的变更经登记始发生效力，在没有进行变更登记时，土地使用权的权利人依然是转让人，即使转让人把土地交付受让人、甚至把土地证也交给受让人，受让人也不能取得土地使用权。此时，如果转让人将转让的土地进行抵押并进行登记或者再与第三人签订转让合同并办理了变更登记，根据《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第10条的规定，在先的受让人依旧无法取得土地使用权，这对受让人来说，其风险相当巨大，只能追究转让人的违约责任。怎样避免转让人“一地数转”，在《物权法》实施前只能通过担保制度来防范风险，但是，担保并不能确保受让人一定能够取得土地使用权。2007年10月1日施行的我国《物权法》借鉴了德国中世纪创立的预告登记制度，该法在第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该条文在国家立法的层面上确立了预告登记制度。为了落实《物权法》确立的不动产登记制度，国土资源部于2007年12月30日颁布了《土地登记办法》，该办法已于2008年2月1日实施。该《办法》第62条规定：当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。根据《物权法》第20条及《土地登记办法》的规定，预告登记后，纳入预告登记的债权请求权即具有了物权的效力，不仅可以对抗转让人，限制其再次处分或抵押，也可以对抗任意第三人。这样就可以避免转让人“一地数转”，确保受让人能最终取得土地使用权。
《物权法》为受让人提供了制度保障，但受让人在使用该预告登记制度时仍要注意两点：第一，在签订土地使用权转让合同时需要与转让人明确约定进行预告登记，并约定转让人协助办理预告登记的义务，没有约定，土地登记部门将不会办理预告登记。同时根据《土地登记办法》的第7条的规定，预告登记需双方当事人共同申请办理，单方申请土地登记部门将不予办理。第二，注意预告登记的效力期间。预告登记后并非万事大吉，作为受让人应全面履行转让合同约定的义务，并在能够办理变更登记时及时申请变更登记，若可以办理变更登记而不办理，自可以办理变更登记之日起三个月后预告登记将失去效力。
第三，受让已设定抵押的土地，被抵押权人追索的风险。
如上所述，转让的土地已设定了抵押，转让人（抵押人）转让土地使用权时未取得抵押权人的同意虽不会导致转让合同的无效，但这并不意味着受让人没有风险。《物权法》第191条，《担保法解释》第67条确立了抵押权的追及效力。如果转让人（抵押人）在没有取得抵押权人的同意的情况下转让已抵押的土地使用权，在抵押权没有涤除的情况下，土地登记机关是不会办理变更登记的。在此种情形下，受让人如果要求继续履行合同，便需要偿还抵押人对抵押权人的债务，使抵押权消灭。如果受让人已向转让人支付了土地转让费，那就意味着，受让人还需要再次支付一笔费用。如案例【3】中，受让人将涤除抵押权的5770万元款项打入最高人民法院的帐户。虽然法律规定可以向抵押人追偿，但如果无法追偿，则有可能出两倍的价钱才能取得土地使用权，这对受让人来说不能不说是巨大的风险。
【风险防范】——在与转让人（抵押人）签订土地使用权转让合同前或者在支付土地转让费之前，要求转让人将转让抵押物的情况通知抵押权人，并取得抵押权人同意转让抵押物的书面意见。
第四，对划拨土地使用权转让的法律规定与《物权法》关于土地出让的规定存在冲突，导致合同无法履行。
如上所述，划拨土地使用权具有四大特点：法定、无偿、无期限、转让受限制。我国的法律法规及国务院的政策均严格限制划拨土地的转让，未经有批准权的政府审批，划拨土地不得转让。1990年5月19日发布并实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。该条确立了划拨土地使用权转让“先出让，后转让”的原则。有人以此为据认为划拨土地使用权可以转让，实际上，应注意到划拨土地使用权人在办理出让手续后，土地的性质已由划拨土地变为了出让土地，严格的讲，此时已不再是划拨土地的转让，而是出让土地的转让。该条确立的“先出让，后转让”的原则在实践中并没有得到完全执行，因为划拨土地使用权人在办理出让手续时须交纳数目相当大的出让金，并且还要将使用权变更至受让方的名下，双方都要承担较多的交易费用。因此，实践中先出让，后转让的情形并不多见。
于1994年7月5日公布并于1995年1月1日实施的我国《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让规定了更为简便的操作流程。该法第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条确立的“先出让，后转让”的原则相对应，可以将该条确立的原则简称为“先转让，后出让”。但是，必须注意到，本条关于划拨土地使用权转让的本质实际是先收回原划拨土地使用权人的使用权，再出让给新的受让人，从这个意义上讲，也不是划拨土地使用权的转让。需要说明的是，实践中，大家将依据上述法律规定进行的转让均称为划拨土地使用权的转让，为了叙述方便，本文也称为划拨土地使用权转让。
由上所述可知，划拨土地使用权非经批准不得转让，经批准方可转让，而转让的本质无论是“先出让，后转让”还是“先转让，后出让”都是土地使用权的出让。现在的问题是，于2007年10月1日生效的《物权法》第137条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。实际上，国土资源部于2002年5月9日发布的《土地招、拍、挂规定》就曾有类似的规定。该规章第4条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这样，划拨土地使用权转让双方在签订转让合同后，向有批准权的政府申请批准时，由于划拨土地使用权转让的本质还是土地使用权的再次出让，那么，有批准的政府在办理审批手续时，就应当依照《物权法》第137条的规定采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此，如果政府在审批时不按照《物权法》的规定进行“招、拍、挂”，就涉嫌违法，政府有可能不予批准；如果采取“招、拍、挂”，签订转让合同的受让人有可能就无法取得建设用地使用权。作为受让人来说，无论出现上述那种情形，均存在不能取得建设用地使用权的风险。
【风险防范】——作为受让人来说，在与划拨土地使用权人签订转让合同前应先了解转让土地的用途，如果是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，由于存在上述法律冲突，则不要签署转让合同，而应通过其他方式来获取建设用地。如果土地的用途不是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，而是教育、科技、文化、卫生、体育用地或综合用地，并且也不存在两个以上意向用地者，就可以通过与划拨土地使用权人签订转让合同后申请政府审批的方式获得建设用地使用权。