来源： 深圳国土房产网
市国土房产局房地产业管理处副调研员 刘 政
市工商管理局合同监督管理办公室副调研员 黄人民
[泊林童话]:主持人，嘉宾，早上好！
[刘政]:3月15号我们推出的是2006版示范文本。
[KEN]:请问新版合同中的附件二，如果发展商不明确列明有关事项和期限，国房局会给他备案吗？多谢！
[刘政]:我们国土房产局对合同只是备案，不作审查。如果你认为附件二列得不详尽，可以进行磋商，或者不一致时就不予签署。
？开发商能否对新版合同第四条共有部位和其它共用设施设备权益进行详细约定。
[黄人民]:第四条是直接引用了《深圳经济特区房地产转让条例》的条款。这是法律的规定，公共设施和公用部位和其他设施设备权益涉及到业主共有权益，实际上单一的购房者是无权与开发商就公共设施和共用部位和其他公用设施设备权益进行约定。
？我刚购入了南山的花园城三期，应该是3月15日后签订合同，对比了一下新旧版合同的条款，觉得新合同严密很多。想问问主持人，开发商定的附加条款如果同合同正文有抵触，甚至相背，是否合法？
[刘政]:本合同示范文本提示条款第2条是这样说的：为体现双方平等、自愿、协商一致的原则，买卖双方可依照约定对本示范文本条款进行选择、补充、填充、修改。买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。
？请问同一个小区，有的业主已经签了旧版合同，3月15日后购房的业主签的是新合同吗？如果是，已签旧版合同的是不是也可以统一换成新版合同？
[黄人民]:新版合同对旧版合同没有溯及力，以前的合同如果符合法律，是有效的。
？你好！能否提供已填写完整的新合同范本给我们参考？
[黄人民]:合同空格部分是由合同双方当事人约定的，各个情况不一样，填写的内容也不同，不可能有一个填写完整的合同。
？开发商在附件里规定外墙的使用权归开发商所有，这样合理么？
[黄人民]:我们认为，涉及到业主共有权益的问题是单一业主不能与开发商进行预定的。在有的城市，合同示范文本中增加了附件预定，由全体业主共有。在深圳市的经济特区房地产转让条例中，对业主的共有权益部分有规定，我们直接引用了新版合同第四条。对外墙的问题，我们是完全按照法律的条款来进行处理合同条款。
？新合同执行和契税由1.5上升到3.0有没有关系？
[黄人民]:没有关系。
？停车场的收益归谁所有？发展商用停车场权益抵工程款是否有效？
[黄人民]:这个问题不是本合同可以解决的问题，收益不应由双方来约定，需要由法律来规定。
？请问开发商有无权利保留屋顶及外墙的广告权益？
[黄人民]:本合同特别提示第二条规定，双方约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。这是一个原则性的规定，但是对一些具体的项目，如绿地、休憩地等公共设施设备做拥有的权益同时转移。合同第四条直接引用了《深圳经济特区房地产转让条例》，对没有涉及到的，还需要看法律的规定。
？你好！我们是录入员，合同的内容有点不明朗．按套计算是什么意思，旧合同里没有这一说法。
[黄人民]:"套”是代表一个住宅单位，它不是以面积来进行计算价格的。按“套”售房是根据有关的规定列入本合同。
？请问一下,有关物业管理用房的问题,有没有规定的面积或比例啊?
[黄人民]:关于物业管理用房，这是本合同专门按照法律规定加入的内容，也是业主与房地产开发商和物业管理企业产生矛盾较多的一个问题。本合同直接引用了国家《物业管理条例》有关规定，《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。至于多少算是必要的，法律没有做具体规定。
？请问<新版合同>附件一第2条的法定机构出具的《房屋套内建筑面积测绘图》是不是深圳市房屋建筑面积测绘报告中的分房平面图啊？
[刘政]:是的。
？请问新版合同增加了卖方的义务，具体有哪些？
[黄人民]:新版合同增加了卖方的义务，但全部都是法定的义务，没有增加法定义务外的义务。这只不过是过去有些法定义务，业主不知道或者不太清楚。我们在本合同中以合同的形式将法定的义务明确化。
？新版合同为什么对赠送的地下室、车库等没有约定？
[刘政]:因为这种情况比较少，比较特殊。可以在附件5当中作特别约定。
？请问，我们楼盘是分了两期开发的，在我们的规划中物业管理用房设在了二期，现在一期已在售而二期仍在报建中的情况下，2006合同我们提供不出已备案的管理用房图纸，象这种情况怎么解决 。
[刘政]:按照物业管理条例规定，必须在管理区域内配置物业管理用房。这种情况只能你们想办法解决。
？合同中是否对管理用房要有明确的规定，开发商的管理用户在二期，一期入伙只是临时用房，那该要求开发商如何处理 。
[黄人民]:前面已经直接引用了法律的规定，对物业管理用房在本合同中的规定做了解释。其余一些涉及到物业管理用房的问题不可能在本合同全部解决。
？你好，新合同特别提示第十条中说买方不应将购房款直接交给卖方，而应按照合同约定的付款方式将预购款汇入代收银行，以便监管。请问预付款什么时候再转给卖方呢？
[刘政]:按照合同第6条约定时间。
？1、合同第二十一条办证义务中第贰待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产卖方委托买方自行登记办证的申请，请问委托书必须同每位小业主签订吗？
2、请问特区内的前期物业服务合同期限2年的起计日期如何计算，同关外的一样吗？
3、第二十四条前期物业管理条款最后内容：卖方如何交纳公用设施专用基金？
[刘政]:问题一：只同第21条选择第贰种方式办证的业主签订委托书。
问题二：没有特别约定的，一般是跟特区外一样，也是自首个业主入伙之日起算。
问题三：按照物业管理法规规定交纳，目前政府正在制定相关办法。
我想问的是对于多退少不补这个问题在旧合同实施时是法定的吗？？
[黄人民]:3％的面积误差率是在最高法院司法解释中有规定，3％以内应当是合理误差，我们规定是可以多退少补。（除去0.6％）
？新版合同中删除了 “所售房地产未设抵押，也无其他权利限制”的条款，是否意味着被抵押的房屋可以卖？
[黄人民]:本合同是全部直接引用了《合同法》的有关规定。过去的“所售房地产未设抵押，也无其他权利限制”与《合同法》的规定有一些差异，我们认为，直接引用《合同法》是比较规范的。
？保修条款中的国家标准怎么填写，是时间吗？
[刘政]:是时间，当事人从国土房产局网站下载合同时会得到提示。
？我理解新版合同补充的许多条款应该是更加保护业主的权益，但是附表四为开发商提供了更多的操作空间，比如外墙、屋顶、架空层的权益，甚至推翻正文中的内容。现在市场又是卖方市场，开发商一幅爱签不签的态度，业主往往被迫妥协，其实附表四定的很多条款就是霸王条款，业主还不得不签。
[黄人民]:本合同第四条是《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，如果附加的约定与第四条相冲突，应当适用第四条的规定。在特别提示的第二条已经明确告知房地产开发商和业主。
？请问：有关顶楼复式的天台花园归属权为业主的这种情况，在附件中如何进行双方约定。
[黄人民]:本合同第四条将天台作为共有部位或其他共用设施一部分，是法律的规定。
请问：旧版合同中对业主有失公允，比如对于外墙广告受益和公共设施变更的条款，如何解决？可以用新版合同规范制约吗？
[黄人民]:新版合同本身是个示范性条款，如果说对旧版有制约的话，恐怕难以说服人。
？附件一中关于建筑面积计算规则，规则是由政府的部门确定的，无法选择！对吗?
[刘政]:在附件一第1条中有三种选择。
？物管用房计入容积率吗？
[黄人民]:物业管理用房是否计入容积率不是本合同解决的问题。
？新版合同第二十八条约定附件须经双方签字、盖章方为有效，请问所有的附件都需买卖双方签字以及盖章吗？
？ 合同对附件生效的方式有不同的形式，比如盖骑缝章、双方签字，主要是双方保证正确性和真实性。
？ 新版合同中根本就没有要求开发商约定监管银行的和按揭银行，针对这一点，是不是可以随自己找银行做按揭了
[刘政]:是。但须经双方协商约定。
？ 新版合同删除了;"本房地产项目土地使用权出让合同对停车场、广告权益等没有特别约定的，停车场、广告权益等随本房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。是否意味着房地产转让时停车场等不随之转让?
[黄人民]:本问题所说的“本房地产项目土地使用权出让合同对停车场、广告权益等没有特别约定的，停车场、广告权益等随本房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”是《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，应当按照法律解释本合同。
？请问，一次性付款的业主是否能将房款直接交给卖方？
[刘政]:不可以，还是应该按照特别提示第10条。
？对签了旧版合同的业主所享受的待遇有失公平的情况下，政府有考虑过吗？
[黄人民]:旧版合同本身有失公平的条款不是很多，往往有失公平的是附加条款。3月15日启用的新合同，主要是按照法律的规定，更加明确了双方的法定权利和义务。
？请回答我的问题，合同中没有约定监管银行，怎么办？
[刘政]:合同中没有约定监管银行，但是签订合同时买方可以要求卖方出示与代收银行签订的预售款监管协议。
？附表四中房地产转移登记申请表要填写吗？
[刘政]:按照第二十一条约定选择第贰种方式时才须填写。
？赠送的露台入户花园与合同附件或宣传有出入，能否与套内面积一样论处？
[刘政]:卖方所做的售楼广告、售楼书等宣传符合要约条件的，视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。
？第十五条中各项的保修年限怎么填写，开发商已填好的，可以更改吗？
[刘政]:保修年限如开发商已填好，也可以参照后面的国家标准与其磋商达成一致。
？项目分两期销售,一期报建时没有报物业管理用房,用地规划许可证也没有物业用房指标,开发商是保留了物业用房的位置,但要到二期才能完成,现在签一期的合同,物业管理用房如何处理。
[黄人民]:物业管理用房的规定是直接引用法律条款，至于其中的具体问题需要具体对待，不可能在合同中做出详细的规定。
由于新合同约定的条款与旧合同相比对业主要有利得多，请问如果可以处理的话，是不是所有先前备好案的合同都 可以与开发商签补充协议？
？请问黄先生和刘先生，今天的问答我准备下下来和开发商签 合同时用，如果到时开发商的说法和这里所说的有差别，两位这里的言论可不可以作为有效证据。
[黄人民]:今天的回答是本人对本合同的理解，供你参考，但不能作为证据。
？请问合同中的附图是否必须是由设计院盖章的图纸复印件，业主是否要在所有附图上签字，附图部分位置比较小，可否另外粘贴。
[刘政]:附图必须是主管部门批准的图纸复印件，业主要在附图上签字或盖章。可以根据需要另外粘贴。
？那以后买房是否是按套内面积计价，还是按建筑面积计价 。
[刘政]:按合同约定均按套内面积计价。
？开发商可以在双方补充协议上注明补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准的字样吗 ？
[黄人民]:补充协议与示范文本的效力关系，《合同法》已经做了明确的规定。本合同在特别提示第二条对约定的效力做了原则性的规定，并且在第三十一条中对约定做了规定。涉及到格式条款的有关规定，为了平衡合同双方的权利义务，《合同法》对格式条款的解释做了专门的规定，比如对格式条款的解释不一致时，应当作出有利于格式条款提供相对人的解释。如果你有还兴趣可以去查一下《合同法》的有关规定。
？我买了一套有地下室的房子，我看了查帐报告上明确是我这套房的，这属于公共面积吗？跟第四条有关系吗？
[刘政]:是否属于公共面积以查丈报告为准。
？开发商宣传时单价都以建筑面积为计算标准，但新版合同都以套内面积为准，面积与单价差距都很大，给人造成很大的心理落差，我们仅仅是买房的百姓，这里边会不会有漏洞，算不算宣传诱导？ ---(10:58)
[刘政]:开发商在售楼宣传时，如未标明价格的计价方式就属于误导行为。如明确标明以建筑面积为计算标准，不属于宣传诱导。
？合同第24条分期开发的房产，如在当期没有分配物业管理用房，该空可否填0，国土局能否备案。
[黄人民]:不依法配置物业管理用房是违反《物业管理条例》规定的。
？开发商可以在双方补充协议上注明补充条款与合同正文内容冲突时，以补充条款为准的字样吗？
[刘政]:开发商有这个权利注明，买方也有权利选择是否同意。
？现有法规又没有明确物业管理用房占整个项目总建筑面积的百分比？占用计容面积的还是不计容面积？
[黄人民]:物业管理用房的面积，我们是按照法律规定，没有在合同里列明。但我认为，物业管理用房是为了满足物业管理需要，应当按照诚实、信用的原则，由房地产开发商依法配置。将来，政府是否也可以做这些强制性规定还需要研究。
？我是开发商，请问：《房屋套内建筑面积测绘图》和附图5《分户平面图》是同一个图，那不是要贴两张同样的图，能否省略一张？
[刘政]:这两个图不完全相同，《房屋套内建筑面积测绘图》是测绘机关提供的，是查丈报告上的。而《分户平面图》是主管机关批准的图纸。
？新版合同第七条规定内容，如果超过90日，买方仍然不付款的，应该如何处理，合同中没有约定。
[刘政]:请认真阅读预售合同第7条（买方逾期付款的违约责任）第2款。
？附表二中，是否可以要求开发商将车位列入进去？
[黄人民]:关于车位的问题，我们已经在本合同特别提示第二款做了原则性的提示。但是，具体的车位所有权的归属应当由法律来规定。如果将来《物权法》对此做了规定，所有问题都将不会有争议。
？请问按套内面积计价的话，套内面积包不包括分摊的公共面积．
[黄人民]:套内面积的计算问题，国家已经有相关规定，不含分摊的公共面积。
如果买卖双方因为补充条款中的相关内容不能达成一致，延误了合同签约日期，导致无法在认购书规定的时限内签约，双方如何承担责任？
[刘政]:按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
？请问刘政：《分户平面图》是主管机关批准的图纸。那主管机关是指哪里呢 ？
[刘政]:主管机关指市规划局。
？请问如果现在还没办理物业管理用房，新版合同能不能签呢？
[黄人民]:依法配置物业管理用房是《物业管理条例》规定的法定义务。即使在合同中房地产开发商未与业主约定物业管理用房的位置及建筑面积，也不能免除其效应的义务。在本合同中增加了物业管理用房的规定，是将业主的权利和义务以合同的形式明确下来。对业主来说，很多业主并不太清楚法律的规定，因此，这样做是有好处的。
？新合同和旧合同里关于办房权证开发商违约的时间限定不一样，旧合同是取得验收证明210天后开发商支付万分之三的违约金而新合同是在240天后，请问为什么会出现这种新旧不统一的情况。
[黄人民]:相关条款的修改，我们都是征求了各方面的意见并召开了听证会，按程序制定的示范文本。
[主持人]:由于时间关系,我们今天的网上在线咨询活动到此为止。
最后，感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对国土房产管理工作的关注和支持。谢谢两位嘉宾。再见！