1、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充。现在，许多不规范的中介公司都不使用此合同，因为此合同保护买卖双方的条款较多，规定中介公司的义务较多。
2、买方在签订本合同前，应当对本合同所涉房地产进行实地考察，对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。买方不应仅限于卖方或中介的介绍，而应多方了解，查证属实。买方对学位、户口有要求的一定要在合同中注明，卖方腾出学位、迁出户口时间的条款。
3、中介公司要审查该物业产权没有查封，有没有设定抵押，卖方是否拥有完全处分权；根据现在的限购令，还要审查买方的主体资格，买方及其家庭的名下是否有二套房，非深户籍的买方是否连续12个月购买了社保。买方应当向银行咨询能否获得贷款的政策，最好是银行能够先出具贷款承诺书，以免发生延期付款或者银行不给贷款额风险。
4、卖方对房屋的产权承担瑕疵担保责任，应当保证房屋处于产权清晰可交易状态，因房产被查封导致无法交易的，需承担违约责任；
5、为保证交易资金安全，买卖双方须以协议方式明确约定资金监管银行、帐户及资金交付条件等相关事宜。资金监管必须放在银行，不能放在中介公司。如果放在中介公司，信誉不好的中介公司，会长期占用监管资金，会有部分中介公司的业务人员从中贪污、侵占客户的监管资金。中天中介公司的老板卷款逃走就是明例。
6、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中，应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。所授权限应当在自己的掌控范围内，防止授权过大，卖房款全部被中介公司的办事人员卷走。在办理房地产转移登记手续时，应当亲自到场，避免出现交易风险。全权委托公证书是委托人赐予代理人的尚方宝剑，代理人持该公证书在授权范围内可以不经过委托人同意任意处分或购买物业、代理签约、收取购房款，由此产生的所有法律后果均由委托人承担。建议仔细逐条审验委托书内容，业主做公证时务必须指明买受人、成交价、有效期等重要事宜，防止代理人炒楼或低价转让，出现意外事件时应及时终止委托。如不明白，可以约律师陪同，律师陪同费一般为500—1000元。
7、卖方在合同签订前，房屋处于出租状态的，应当取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，如果承租人主张优先购买权，将视为卖方违约。根据《买卖不破租赁的原则》该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金转交予买方，买方享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。
8、定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管也可以交由中介托管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外。
9、为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留款作为交房保证金（不超过交易总价款的2%）。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法交由居间方托管；
10、买方支付的首期款交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，可以约定买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。也可以约定合同解除。解除的，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付所有款项。
11、因政策原因，导致买方不能获得银行贷款的，买方可以解除合同并不承担违约责任。限购令”出台后导致合同无法履行，买方是否承担责任应区别情况：1）双方在签约时有明确约定的从其约定；2）合同没有特别约定，但签约时各方悉知买方不符合购房条件导致无法过户的，各方均有过错，相互之间都不构成违约，损失各自承担；3）合同没有特别约定，但签约时买方隐瞒不符合购房或贷款条件的“三无人员”身份的，买方构成违约，应当按照合同约定向卖方承担违约责任。
12、银行与购房者属平等的民事主体，与买方签订《借款担保合同》后毁约的，购房者方面，可持《借款担保合同》向房屋所在地人民法院提起诉讼，要求判决银行按约定的利率履行合同。因为，双方签订的《借款担保合同》合法有效，受《合同法》保护。
13、合同签订时，买方、卖方、居间方应当同时在场，以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。实践中存在中介先找一方签，再找另一方签的情况（非同时签约），此时合同在后签一方签字后生效，先签一方应备份以防止后签一方签字时另行增加或修改内容。如中介以需公司盖章为由要求全部收回合同，买卖交易双方应复印备份并由中介签约人签字认可，以防篡改。
14、夫妻房产登记在一方名下，产权证登记的人签约即具有法律效力，另一方以夫妻共同财产主张无效的，不予支持。因为买方在合同关系中属于善意买受人且无过失，其已尽到注意义务，并无义务审查房产是否是婚后取得的财产，是否有夫妻财产约定的情况等。根据物权公示原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，买方购房时没有义务查明登记业主的婚姻状况及是否存在其他实际共有人。登记在一方名下的夫妻共有房屋，登记一方签字的买卖合同为有效合同；双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容与形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
15、买卖双方可通过网站（www.szfdc.gov.cn）“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。是否具有主管部门核发的备案证书和营业执照。根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，中介方无资质或丧失资质居间并没有违法法律、行政法规强制性规定，本合同仍然有效，买卖任何一方不得因此拒绝交易，否则将构成根本违约。所谓根本性违约是指卖方看到房价大幅上涨以自己的行为或者言行、书面文字表示不卖房了，买方看到房价在政府打压下开始大幅下降，以自己的行为或者言行、书面文字表示不买房了。
16、买卖双方都要审查对方的身份信息是否完整，通讯地址、联系电话是否准确，卖方姓名要和房地产证一致，不能使用曾用名。如果是有代理人参加的，要向代理人索取授权委托书，以确保有效代理。各方应当备存对方身份证复印件，身份证上要注明只做双方的房屋买卖之用，移做他用无效。另外发生纠纷诉讼时也可使用（深圳法院诉讼要求提交对方身份证复印件）。
17、买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方承担违约责任：
⑴、可以要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行；
⑵、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；
⑶、合同法规定迟延履行不构成根本违约，卖方不能直接解除合同（必须先行催告）；
⑷、卖方口头同意买方迟延付款，买方要取得卖方书面确认，以防卖方事后否认解约索赔；
⑸、如因银行原因导致逾期付款，需要提供相关证明，以免到时说不清，证明包括银行证明、卖方确认证明、中介证明;
⑹、在买方根本违约的情况下，应当赋予卖方纠纷后的选择权以便权衡利弊。
18、税费方面按有关规定，卖方需付税费：（1）营业税;（2）城市建设维护税;（3）教育费附加;（4）印花税;（5）个人所得税;（6）土地增值税;（7）房地产交易服务费;（8）土地使用费;（9）提前还款短期贷款利息;（10）提前还款罚息。
买方需付税费：（11）印花税;（12）契税;（13）产权登记费;（14）房地产交易服务费;（15）《房地产证》贴花;（16）抵押登记费;（17）借款（抵押）合同公证费;（18）授权委托公证费。
其他费用：（19）权籍调查费;（20）房地产买卖合同公证费;（21）评估费;（22）律师费;（23）保险费;（24）其他。
卖方为了防止出台税款政策以及政府各种费用，最好与买方约定实收，约定以上1-24项全部由卖方承担。
二手房交易税费波动较大，买方要对政策变化可能增加的税费有所预料（如营业税由2年减免到5年减免），如不能接受，可以把成交的房价降低，减少自己多付税费的风险。
19、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品制作《房地产交接清单，等到交房时进行验收。
20、房屋交付是二手房买卖过程中重要的一环，是双方质量责任的分界点，提示买方按照附件一《房地产交接清单》逐一验收，发现质量缺陷及时提出，收房后将视为验收合格，卖方不再承担责任。交房时要记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；交付该房地产钥匙是交付房产的标志，是证明买方已经实际接收了房屋。
21、合同中买方可以要求卖方未按合同约定的期限将该房地产交付的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。
22、卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。买方应估算欠费多少，留足交房保证金，防止交房保证金不足以支付欠费，同时还应约定由于卖方债权人或案外人就该物业主张权利（包括被法院查封）导致交易无法完成的，视为卖方违约。最好要约定违约金的计算方式。
23、递件回执是纳税和领取买方新房产证的依据，为保障卖方权益，防止买方领取新房产证后因种种原因怠于履行合同义务，应当写明该房地产证由中介领取。待卖方收齐全部房款后由中介交给买方。买方可以委托律师到产权交易中心查询房产证的真伪。
24、买卖双方须办理交纳税费的手续；买方负有抵押义务的，须办理抵押登记手续。买方迟延办理抵押登记手续导致买方银行按揭承诺无法兑现的，视为买方逾期付款，买方需承担违约责任。
25、双方于银行出具贷款承诺后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递交过户手续，任何一方逾期履行义务超过十日，对方可解除合同并有权选择要求其支付房地产总价款20%的违约金或承担定金罚则。 因本合同属预约合同，一方毁约后另一方无法强制其买卖房屋，而定金有高有低，为防止违约方赔定毁约，建议将违约金定为总房价的20%（过高可能不被法律支持），以提高违约成本；守约方享有选择权，有权根据利益最大化原则要求违约方双倍返还定金或支付违约金；违约方还须赔偿守约方因提起诉讼或仲裁而产生的各项费用，包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、交通费、误工费等。”
26、根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，一般包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等，但需要注意的是（1）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。（2）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。（3）因不可抗力不能如约履约的当事人负有及时通知并事后提供证明的义务，未能及时通知或无法提供证明的将承担违约责任。
27、中介公司提供如下服务：
⑴、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；
⑵、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；
⑶、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；
⑷、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方；
⑸、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；
⑹、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；
⑺、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价、付款方式等）；
⑻、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务；
28、中介公司应当：
⑴、为防止跳单，保护自身合法权益，签订本合同之前应与买卖双方分别签订《购房委托书》和《售楼委托书》，明确约定跑单的法律后果；
⑵、对交易的合法性负有审查义务，因审查失误给买卖双方造成损失的应当赔偿损失；
⑶、如实报告是基本义务，故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不但不得要求支付佣金且应当承担损害赔偿责任；
⑷、应及时督促违约方履约，固定违约方的违约证据，为维护自身合法权益及协助守约方维权做好准备。
29、中介公司应当收取的佣金：
⑴、居间方未能促成买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》的，不得要求支付佣金；
⑵、无论何种原因（包括买卖双方协商终止履行或任何一方根本违约）导致买卖双方未能交易、产权过户的，居间方只能收取2000-5000元的必要费用；
⑶、如因居间方原因导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》的，居间方不但无权收取任何费用，还要赔付买卖双方损失。
⑷、中介促成交易后有权获取佣金，除此之外不应当再收取任何其他费用，买卖双方对中介的其他不合理收费有权拒绝;如买卖双方成交后拒付佣金，中介有权依据《佣金及必要费用支付承诺书》，起诉索赔。在业主实收条件下，佣金的支付义务在于买方。
30、选择争议的解决方式：1、委托律师调解；2、向法院起诉；3、申请仲裁。仲裁案件胜诉方可要求败诉方补偿包括律师费在内因办理仲裁案件所支出的合理费用，但提起仲裁时需要交纳远高于诉讼的费用，一旦败诉也要承担高于诉讼的费用损失；