售后包租存在哪些法律风险？怎样防范？
前些日子刘女士和朋友到 一处风景区旅游，见到旅游区边上开发了很多新楼盘，这些楼盘的外部环境都十分优美，依山傍水，幽静宜人。这些楼盘都是开发商依托旅游景点开发的“酒店式投资性”项目，也就是将按照九点规格设计的房子销售给购房人，购房人可以获得产权，并以产权人的身份和特定机构签署委托经营管理协议，每年提供一定的时间共自己居住，其他时间出租，并且开发商保证每年收益不会少于房款的8%。这个“酒店式投资性”项目到底是什么法律性质呢？有没有购买风险呢？
本案所指的“酒店式投资性”项目实质上就是售后包租。商品房守候饱足是指开发商为促进销售，在商品房出售时与买受人约定，在房屋出售后的一定年限内由开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”可见，对于预售的商品房我国法律是不允许采取售后包租的销售行为的，二对于现房法律虽然没有禁止售后包租，但目前的操作尚不规范。再加上投资者（业主）在所谓高额回报率股东下存在非理性投资行为，常使投资者面临极大的法律风险。
（1）售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”国产中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返祖承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。
（2）资金挪用。由于资金紧张，开发商才采用包租的套现开发模式。一旦融资成功，开发商不一定会真正用到促进物业升值上，而是挪作他用。
（3）经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给该地产的产权人承担。
（4）合同风险。中介公司或租赁公司部履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，违约成本太低造成的。
售后包租行为风险巨大，投资需十分谨慎。投资者可以考虑从以下几个方面防范风险：
（1）业主在投资之前，应当进行充分的调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置，有否升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。如果是商业铺面，还要对该项目的前景有比较清醒的认识和分析。从某种意义上将，这既是风险防范的第一步，也是至关重要的一步。
（2）在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任。需要特别指出的是，开发商在作广告宣传的时候所承诺的回报率通常是比较高的，因而其所售房价也会被事先提高。因此，违约责任的承担必须能够补偿业主因购买高价房屋而遭受的差价损失及其他损失，甚至可以更高，以便更有效地约束中介公司及开发商。
（3）应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。我们知道，开发商之所以推出“售后包租”的销售模式，主要是为了解决其资金困难。而现在采取的由中介公司或租赁公司等第三人承租或受托包租的方式，业主付清房款后，便与开发商没有任何法律关系，无论如何，开发商皆坐收渔利。一旦出现投资失败、不能获取预期回报时，业主便无法追究开发商任何责任，显然有失公允。因此，应约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。值的注意的是，开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的，因为其经营收入根本不具有可预知性。
一言以蔽之，业主要想获得“售后包租”的高额回报，就必须对其中暗含的法律风险由清醒的认识，防患于未然，才能避免不必要的法律风险，实现其投资利益的最大化。