5、正式签订商品房预售合同前必须签认购书吗？
赵某经过多方考察，相中了某楼盘中的一套期房。当他去商谈购房事宜时，销售人员告诉他在正式签订预售合同前双方必须签一份认购书，而且要向赵某收取1万元的定金。赵某是否必须签订认购书才能预购商品房呢？
一般来说，签订预售合同之前，开发商往往要求购房人先签订一个认购书。所谓认购书（或称为“定购书”、“预定书”、“意向书”等等），使指预售商品房买卖双方当事人在签订商品房预售合同或现房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。对于认购书的性质，法律上未有明确规定。但目前普遍认为，签订认购书的目的在于将来订立商品房预售合同，认购书与正式的预售合同之间使预约和本约的关系。
认购书使双方当事人平等协商的结果，只要双方当事人意思表示真是一致，不违反法律禁止性规定，就合法有效。因此，认购书具有相对于预售合同的独立性。但是，签认购书并发布时最终签订预售合同的必要程序，只有在客观上不具备签订预售合同的条件或者存在不能克服的事实与法律上的障碍的情况下，才有签订认购书的必要，至于签或不签，购房人可以自主选择。
此外，购房人在签订认购书之前无比三思而行，要对将来签订的预售合同的主要内容，如价格、抵押贷款的办理、付款方式等等进行全盘考虑。否则日后如果双方就其中一些条款不能达成一致的话，购房人所交付的定金就由被罚没的危险。因此，若是在购买意向非常明确并且对预售方的情况作了充分了解的情况下，建议购房人直接和开发商签订预售合同，一面承担不必要的风险。
6、签订认购书时需要注意哪些问题？
小李和小赵要为结婚购买房子，看了几个楼盘后对一套房子特别中意，但是价格稍高了些。正在犹豫之际，售楼人员说这套房子已经被好几位客户看中，但是只要与他们签订认购书并交付一定的定金就可以把房子予以保留。于是，小李他们当场与房地产开发商签订了认购协议。几天后，小李和小赵拿着钱去买房子的时候却被告知房子已经卖给他人了。两人拿出认购书跟他们理论，售楼人员说认购书并非买卖合同，销售方不用承担任何责任。认购书是不是商品房买卖合同？签认购书时应该注意哪些问题？
首先应明确认购书的性质。多数人认为认购书就是商品房买卖合同，是双方当事人就买卖房屋所作的真是意思表示，认购书应该具有商品房买卖合同的法律效力。但是，认购书只是约定双方于一定期限内签订商品房买卖合同，而不是对行为结果的直接确认。所以，认购书实质上并非是买卖合同而是签订商品房买卖合同的预约合同，并且该合同使独立的。
认购书中一般都会约定交付一定的定金，该定金即是对双方一定期限内签订商品房买卖合同的担保。根据《担保法》的规定，该定金为订约定金。在约定的期限内，若由于开发商的原因导致合同不能签订的，开发商应当双倍返还定金；若由于购房人的原因导致合同不能签订的，购房人则无权收回定金。购房人与开发商已经签订了认购书，但是开发商将房子又卖给他人并不构成违约，开发商所承担的是缔约过失责任。基于定金罚则的规定，如果开发商的行为是在认购书约定的期限内将房屋另作他卖的，则应该双倍返还购房人交付的定金。但是，购房人并未与开发商签订正式的商品房买卖合同，不能对所看中的房屋主张权利。
签订认购书在商品房买卖中是常见的，但认购书中有很多的不足，会成为开发商套住购房人的一个圈套。因此，购房人在签订认购书时一定要谨慎小心，不能盲目，应当注意以下几个问题：
（1）对于认购书的内容，一般是对于所看中房屋的约定。该约定一定要具体详细，包括位置、价格的计算、面积、朝向等，这些以后都是可以作为买卖合同内容的，也防止开发商偷梁换柱。
（2）对于定金的约定，这直接关系到购房人将来要承担的责任或者获得赔偿的金额问题，一定要谨慎。
（3）对于期限的约定，这关系到购房人的选择期限。在此期限之内，购房人需要决定买与不买，当然这一期限不能太短也不能过长。
7、与未取得商品房预售许可证的开发商签订认购书，是否有效？
孙某与房地产公司就一套期房签订了认购书，双方约定一年之后正式签订预售合同，孙某为此向该公司交付了2万元的定金。一年之后，孙某如约来到公司与之签约，要求签约之前审查该公司的预售商品房许可证，然而该公司却尚未去的预售许可证。在这种情况下，孙某要求该公司双倍返还定金，而该公司却认为签认购书时尚未去的预售许可证，认购书是无效的，拒绝双倍返还，双方诉至法院。孙某的要求能得到支持吗？
在正式签订预售合同之前签订认购书使较为常见的做法。根据《城市商品房预售管理办法》第9条的规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第52条规定，违法法律法规的强制性规定的合同无效。可见，未取得预售许可证之前是不得进行商品房预售的。但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”也就是说，司法实践中，如果开发商以预订、认购等形式向购房人收取定金的，法院一般会认定认购书有效，适用定金法则。所以，本案中房地产公司应当向孙某双倍返还定金。
购房人在与开发商签认购书之前，应当确定开发商已经取得预售许可证。若发现对方尚未取得许可证，那么应该提高警惕。因为不具备预售资格的开发商有可能连立项、规划、报建审批手续都未办妥，签认购书只是为了试探市场状况或赢得启动资金。这样的认购书完全是建立在空中楼阁之上的，得不到法律的保护。若是开发商将来没有如期开发约定的项目，或者没有取得预售许可证，又或者取得了预售许可证却又将房屋卖给他人，购房人的利益都将受到损害。因此，购房人在签认购书时应多方考察，慎之又慎。、
8、认购书与商品房预售合同约定不一致的，以哪个为准？
钱某与某房地产开发商就一套在建商品房签订了认购书并支付了定金。3个月后，双方如约正式签订预售合同。钱某签约时只是粗略地看了一遍预售合同，回去后才发现该开发商将原来在认购书中约定的条件作了变动。那么，这两个合同的条款不一致，以哪个为准？
认购书和预售合同之间是预约和本约的关系，在认购书中往往只能就商品房的房号、价格、面积等大致状况做出约定而无法面面俱到，签订认购书的目的在于能够顺利签订预售合同。因此，作为预约的认购书对双方的效力期限是有限的，一旦双方正式签订预售合同，那么之前的认购书就丧失了法律效力。若是预售合同中的相关条款与认购书不一致或者未将认购书中的内容写入预售合同，将被视为对认购书的变更，是双方对房屋买卖所形成的新的意思表示。如果购房人因为粗心而没有发现二者之间存在差别而与开发商签订预售合同，即使事实上双方并未就相关条款的变更进行过商讨，法律上也将默认所有的变更是双方协商一致的结果。
也就是说，认购书与预售合同存在不一致的，应当以预售合同为准。购房人在签订预售合同时应当仔细审查每一项条款，并与之前签订的认购书相核对，确定无误后方可签字，以免像钱某一样“哑巴吃黄连，有苦说不出”。