1、 什么是商品房预售？
20世纪90年代以来，随着我国城镇住房改革的层层深入，住房商品化得到了极大发展。1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台之后，单位福利房渐渐退出了历史舞台，房地产市场加速繁荣，商品房逐渐成为普通百姓住房的主要来源，而“期房”、“楼花”等名词也早已为人所熟悉。那么，“楼花”、“期房”与商品房预售是一回事吗？
根据建设部发布的《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售是与现房销售相对应的两种房屋买卖方式。现房销售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价的行为。
商品房预售买卖的对象是尚未建成的商品房，相对于最后竣工验收合格的“果实”而言，仅仅是“花朵”而已，因此被人们形象地称为“楼花”。同时，由于商品房预售的非即时性，房屋要在交易成立之后的将来特定时间才能交付，这与期货交易有类似之处。因此，也有人将房地产开发商在其取得商品房预售许可证后到取得新建商品房地产权证（即“大产权证”）这段期间所出售的商品房称为“期房”。也就是说，买“楼花”或“期房”其实就是商品房预售。
2、 商品房预售应当符合哪些基本条件？
小王看重了深圳某房地产开发公司正在修建的房屋，对楼盘的户型及小区配套设施都较为满意，但是看房后却得知该开发商尚未取得商品房预售许可证。售楼小姐说房子供不应求，只要小王支付一部分房款，公司就可以和他签订买卖合同并把房子先“内部预售”给他，待公司取得预售许可证后再正式签订预售合同。小王现在就支付房款有没有风险？
购房人若在开发商尚未取得商品房预售许可证的情况下支付购房款，是很难得到法律保障的。我国现行法律规定，未满足预售条件的商品房不能在市场上预售。如果开发商违法进行预售，法律认定所签订的预售合同就无效。因此，小王此时与该房地产开发公司签订房屋买卖合同是无效的民事行为。若将来发生纠纷，小王虽然可以主张该公司返还他已支付的购房款并赔偿损失，但是届时该公司若无可执行财产（如经营不善而破产），小王的权益将无从实现。另一方面，如果该公司在取得预售许可证后将房子卖给第三人并经房地产交易中心登记备案，那么小王也只能要求该公司返还购房款并赔偿损失，而无法要求该公司将房子卖给自己，因为该公司与第三人之间的买卖关系才是受法律保护的合法预售关系。因此，开发商是否具备预售资格是事关商品房预售合同是否有效的重要因素。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（一下简称《城市房地产管理法》）第45条的规定，房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售：
（1） 已交付全部土地试用期出让金，取得土地使用权证书；
（2） 持有建设工程规划许可证；
（3） 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4） 向县级以上人民政府房产管理部门预售登记，取得商品房预售许可证明。
上述规定是房地产开发商进行商品房预售的基本必需的条件。房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（又称《建设工程开公正》）、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由国土资源部门和房产管理部门核发。
一般而言，开发商只有在取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证并达到法律规定的投资比例后方可取得商品房预售许可证。因此，审查开发商的商品房预售许可证便成为判断商品房是否符合预售条件的主要手段。根据《城市商品房预售管理办法》第9条规定：“开发企业进行商品房销售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”预售过程中，开发商一般会向购房人出示预售许可证的复印件，但开发商伪造预售许可证的现象并不鲜见。因此，广大购房人应当尽量审查许可证原件，并仔细核对预售许可证上锁记载的信息与自己选购的房屋的信息有无差错。审查过程应注重亮点：一是开发商名称是否与合同一致；二是所购商品房是否属于许可证预售的范围。
3、购买预售商品房的主要流程由哪些？
买房子对老百姓而言使一件大事，购买“看不见摸不着”的预售商品房更是一件程序繁杂的事情，下面就购买预售商品房的大致流程做一个简要介绍：
第一步：选房。购房人通过各种媒介了解预售商品房的信息，综合考虑多方面因素后明确购买意向。
第二步：签订认购书。在实践中，开发商往往会要求在正式签订预售合同之前与购房人签订一个认购协议，作为奖励签订预售合同的预约。
第三步：签订预售合同，进行预售登记。
第四步：办理按揭贷款。因为开发商在建房之前往往会向银行贷款筹集建设资金，作为回报，开发商就制定该银行为购房人的按揭贷款银行，这一步往往与签订预售合同同时进行。
第五步：房子竣工验收后，办理房产证抵押手续。
第六步：购房人入住。
第七步：还清购房贷款，注销抵押登记。
4、什么使商品房预售合同？它具有哪些特点？
商品房预售合同使指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的预售商品房所有权转移给预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受预售商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物，属于买卖合同的一种。但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，具体而言具有以下特点：
第一，它使一种实物期权合同。在预售商品房买卖过程中，购房人交付了定金或预付款后，就享有这个期待权——在将来一定日期内拥有房屋的所有权，而房地产开发商在接受了定金或预付款后，就负有到期进行房屋产权转让的义务。由此可见，商品房预售合同的性质应归结为实物期权合同。
第二，它使诺成性合同。该合同成立的依据是双方当事人意思表示一致，而不需要以房屋的实际交付作为合同成立的腰间。商品房预售中，房屋尚未建成，不可能要求显示的交付，只要双方意思表示一致，内容不违法，合同即可成立。
第三，它体现了较强的国家干预性。在商品房预售中，由于房屋的非现实性和履行的远期性，购房人往往面对着更大的交易风险。为了避免购房人的权益受到不当侵害，维护社会稳定和交易安全，法律对商品房预售作了明确的规定，对预售合同双方的主题资格以及主要内容加以限制和干预。