《补充协议》系开发商事先制定好,适用于所有购房者的格式条款，购房者签订国土房产局版本《商品房买卖合同》必须同时签订该《补充协议》。
律师认为：未尽提示说明义务、加重对方责任的格式条款无效
首先，格式合同的提供方对相对方负有提示和说明的义务。我国《合同法》第39条第1款明确规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
其次，加重对方责任的格式条款无效。《合同法》第40条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
第三，本案中开发商让李小姐签订的购房《补充协议》属于格式合同。根据《合同法》第39条第2款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。开发商让李小姐签订的购房《补充协议》是其预先制定好的，用与所有购房者签订的，要求购房者必须接受的条款，属于格式合同。
第四，《补充协议》第4条加重了购房者的责任、免除了开发商的退款责任且未向购房者予以提示说明应属无效条款。一套房屋动辄上百万，与所有贷款买房者一样，李小姐之所以选择20年按揭贷款购房就是因为没有一次性付款的能力，开发商以《补充协议》中格式条款的方式规定“如乙方（李小姐）贷款申请未获按揭银行的批准的，乙方即应在银行或甲方（开发商）发出通知之日起7日内将剩余房价款一次性支付给甲方”，明显地加重了李小姐的购房负担，该规定在客观上也无法履行！同时，就格式合同免除或者限制其责任的条款向对方予以提示说明是格式合同提供方的法定义务，本案中，如果没有《补充协议》第4条的规定，在非李小姐原因按揭不成的情况下，根据最高法院的司法解释，开发商负有退房退款的责任，《补充协议》第4条免除了开发商的退房退款责任，开发商应当提请李小姐注意，并按照李小姐的要求对该条款后果的严重性予以说明。由于该条款既加重了李小姐的责任，又免除了开发商的责任，同时没有对李小姐提示说明，故应属无效条款。
解决方案：
李小姐可先与开发商协商解约退款，协商不成的情况下可向涉案房屋所在地法院提起确认之诉，要求法院确认《补充协议》第4条无效，判决开发商返还购房首期款本息并承担案件诉讼费。
律师提醒：
1、政府主管部门制定的《商品房买卖合同》比较公平，但房地产市场萎缩环境下，为“顺利”卖出房子，开发商以《补充协议》、《附件》等形式变更甚至架空《商品房买卖合同》的情形大量出现，很多购房陷阱都藏在《补充协议》、《附件》中，由于其是《商品房买卖合同》的变更补充，一般情况下其效力反比《商品房买卖合同》还要高，建议购房者买房时一定要格外注意，特别是付款、交房等主要条款！
2、打官司有风险，虽然《合同法》规定了具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但由于不同法官对“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”等无效事由成立的理解不同，可能会导致判决结果的差异，为避免诉讼风险，最好的办法就是防患于未然，慎重签约。在签约时一定要带上律师，为你的房产合同买上一份保险。