广东省深圳市中级人民法院 民事判决书
( 2006 ) 深中法民五终字第 2009 号
上诉人 ( 原审原告 , 反诉被告 ) 邱某
委托代理人路伟国 , 广东广和律师事务所律师
被上诉人 ( 原审被告 , 反诉原告 ) 李某
委托代理人王国骏 , 广东深长城律师事务所律师。
原审第三人：深圳中原物业顾问有限公司 , 委托代理人何小青 , 该司职员
原审法院审理查明 , ( 一 ) 原告、被告与第三人三方于 2005年 8 月 28 日签订《房地产买卖合同 》，约定 : 被告向原告购买深圳市罗湖区金利豪苑房 , 总价款人民币 458000 元 , 其中定金人民币 20000 元于合同签订时支付 ; 剩余房款人民币438000 元由被告采取银行按揭方式付款 , 被告于 2005 年 9 月 17日前将首期款 ( 不低于总成交价三成 ) 存入银行做资金监管 ; 原、被告双方均知道该物业还处于抵押状态 , 原告同意向担保公司借款还清银行欠款并赎取房地产证 , 并于 2005 年 9 月 17 日前与担保公司办理经过公证的赎楼授权委托书 , 如果原告单方面撤销委托 , 则视为违约 ; 原告在收到全部楼款之日 , 将该房产交给被告使用 , 如超过 10 天 , 原告按实际天数支付租金给被告 ( 按租金 2000 元每月计算 ); 若被告未能按约履行合同 , 则定金由原告没收 , 但原告不能向被告进一步追究责任或者要求赔偿损失。 ( 二 ) 合同签订当日, 第三人代理原告收取了被告交付的定金人民币 20000 元 , 目前该 20000 元定金仍保管于第三人处。 ( 三 ) 在上述合同签订之前 , 原告已经将涉案房屋出租给案外人周某, 租金每月人民币 2000 元 , 租期为 2005 年 7 月 1 日至 2006 年 6 月 30 日。( 四 ) 2005 年 9 月 13 日 , 原告、被告、深圳市不动产担保股份有限公司就涉案房屋的赎楼事宜草拟了《二手楼赎楼贷款担保委托合同》, 约定 : 由原告委托深圳市不动产担保股份有限公司就其向深圳发展银行办理涉案房屋的赎楼事宜提供担保 , 深圳市不动产担保股份有限公司接受担保委托的条件之一就是银行已经同意原告提前偿还贷款。原告与被告均已经在该委托合同上签字 , 但深圳市不动产担保股份有限公司则未在该委托合同上签字盖章。 同日 , 原告出具《委托书》, 委托深圳市不动产担保股份有限公司办理涉案房屋的赎楼事宜。该《委托书》经深圳市公证处公证,原告为此支付公证费人民币 360 元。 ( 五 ) 在合同履行过程中 , 被告以涉案房屋已经出租为由 , 认为合同约定的交楼时间并不明确 , 要求就交楼的具体年月日予以明确约定。原告则认为合同就交楼时间的约定已经明确 , 不同意被告的要求。原、被告由此产生争议 , 经过双方协商以及第三人的协调 , 仍未能就争议达成一致意见。被告未再交付剩余的购房款 , 也未办理银行抵押贷款手续 ;涉案房屋的赎楼手续也未办理 , 房屋至今也仍抵押于深圳发展银 行。 ( 六 ) 2005 年 9 月 15 日 , 原告与案外人周某达成《关于提前终止房屋租赁合同的协议》, 约定 : 双方提前解除租赁合同 , 案外人周洁于 2005 年 10 月 15 日之前搬离租赁房屋。2005 年 10 月18 日 , 案外人周某实际搬离租赁房屋。
原、被告发生纠纷起诉至法院 , 原告起诉请求 , 1 、解除原、被告及第三人签订的《房产买卖合同 _; 2 、被告向原告支付定金 20000 元 ; 3 、被告给付 2005 年 10 月 15 日 -2005 年 12 月 19 日的租金损失人民币 4000 元 ; 4 、被告给付公证费人民 币 360 元 ; 5 、被告承担本案诉讼费用。被告反诉请求 , 1 、撤销反诉人、被反诉人、第三人共同签订的《房地产买卖合同》; 2 、被反诉人双倍返还定金人民币 40000 元 ; 3 、被反诉人承担全部诉讼费用。
原审法院认为 , 在原告、被告与第三人签订《房地产买卖合同》之前 , 原告已经将涉案房屋出租给案外人。原告未能提供证据证明其在与被告签订《房地产买卖合同》时已经明确告知被告房屋已经出租 , 而该房屋是否已经出租的事实直接影响到被告是否购买房屋。因为根据法律的规定 ", 买卖不破租赁 " 使得被告在购买房屋之后 , 在租赁期限内不能取得房屋的使用权 ; 而承租人享有的优先购买权甚至还可能使得《房地产买卖合同》被宣告无效。因此 , 原告隐瞒了与其订立合同有重大关系的重要事实 , 使得被告在未知情的情况下作出购买房屋的意思表示 , 被告请求撤销合同 , 理由成立 , 原审法院予以支持。根据合同法的规定 , 被撤销之合同是自始无效的合同 , 其法律后果是相互返还已给付的财 产或者折价补偿 , 并按过错程度承担损失。被告已经交付定金人民币 20000 元 , 虽然该定金是由第三人代收代管。但第三人是代理原告收取被告定金 , 代理行为的法律后果由被代理人即原告承担, 因此 , 原告应当返还被告定金人民币 20000 元。由于被撤销 之合同是自始无效的合同 , 合同关于定金罚责的约定也无效 , 被告双倍返还定金 ( 即赔偿一倍定金 ) 的请求不予支持。造成合同被撤销的主要过错在于原告 , 原告无权请求被告支付定金并赔偿损失。退一步讲 , 即使合同合法有效 , 按照合同约定 , 被告承担违约责任的最高限额就是被没收定金人民币 20000 元 , 原告不能向被告进一步追究责任或者要求赔偿损失。综上 , 依照《中华人 民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条的规定 , 原审判决如下：一、撤销原告、被告与第三人于 2005年 8 月 28 日签订的《房地产买卖合同》。二、原告应于本判决生效之日起十日内向被告返还购房定金人民币 20000 元。三、驳回被告请求原告赔偿一倍购房定金人民币 20000 元的反诉请求。四、 驳回原告关于解除原告、被告与第三人于 2005 年 8 月 28 日签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求。五、驳回原告请求被告支付定金人民币 20000 元的诉讼请求。六、驳回原告请求被告赔偿租金损失人民币 4000 元和公证费人民币 360 元的诉讼请求。案件本 诉受理费人民币 984 元 , 由原告负担。案件反诉受理费人民币 1610 元 , 由原告负担人民币 810 元 , 被告负担人民币 800 元 , 此款已由被告预付 , 原审法院不予退回原告负担之数适付被告。
上诉人邱锦红不服原审判决 , 上诉请求 : 1 、撤销原判决，依法改判由上诉人没收被上诉人违约定金 20000 元并赔偿租金损 失 4000 元、公证费 360 元 O 合计 24360 元。 2 、本案一、二审的 诉讼费用由被上诉人承担。
其事实与理由为 :（路伟国律师的代理意见）
一、原判决认定事实错误。
( 一 ) 、原判决认为上诉人隐瞒了租客的事实是错误的。 1、被上诉人在一审庭审时明确表示9月17日之前就已经知道上诉人的房屋内是有租客的。被上诉人是在 9 月 13 日到银行办理资金监管时 , 才提出怕租客不搬出的问题。 上诉人马上与房客签订了《关于提前终止房屋租赁合同的协议》,落实了房客于 10 月中旬搬出的事情。关于这一事实第三人也认为被上诉人是在履行不安抗辩权。但这种 " 不安 " 的事实在上诉人消除后 , 被上诉人仍然不履行合同 , 显然是一种违约行为。9月 17 日之后 , 被上诉人也只谈落实交楼时间问题 , 没有再提租客的问题。原判决认定上诉人隐瞒了租客没有依据。 2 、第三人方的赖小姐曾四、五次约上诉人和被上诉人一同看房 , 每次都是上诉人预先约好租客 , 上诉人和第三人都向被上诉人介绍了租客的身份。被上诉人也没有提出什么异议 , 如果被上诉人提出了异议 , 赖小姐自然会让租客写下一份《放弃优先购买权》的书面材料。被上诉人说让上诉人举证租客放弃优先购买权的证据 , 显然是搞错了对象 ! 因此 , 被上诉人在签约时就知道上诉人的房屋内是有租客的。3 、原判决的说法既无证据证明 , 也无事实。事实上 , 在三方签订《房地产买卖合同》时 , 上诉人按照第三人的要求带上了租约 , 第三人是深圳市负有名气的地产中介公司 , 业务人员是赖小姐 , 已将租客的事情向被上诉人进行了告知。尽了审查之义务。第三人应当提供赖小姐的《情况说明》来佐证本案的事实。被上诉人没有举证上诉人有隐瞒租客的证据，原判决认定是错误的。 4, 2005 年 8 月 28 日 , 三方签订合同时 , ( 合同 ) 第四条的条款是由赖小姐执笔写的 , 赖小姐是专业人士 , 她根据被上诉人的要求写明交楼的时间。并按照被上诉人的要求写明违约条款，按租金 2000 元 / 月计算。如果上诉人违约了 , 被上诉人除了收取正常的租金外, 还要上诉人赔给被上诉人 2000 元 / 月。原判决凭什么确定是上诉人提出来的呢 ? 显然是偏听偏信被上诉人及第三人的说法。被上诉人及第三人答辩时说 ". 上诉人不按期交房 , 按租金 2000 元 / 月计算 , 是上诉人提出来的 " 。那么 , 租金 2000 元 / 月是怎么计算出来的 ? 是被上诉人看到上诉人与租客的《租约》后写上去的 ? 根据此事实 , 完全可以确认被上诉人在签约时就知道有租客。
( 二 ) 、原判决认为被上诉人是在不知情的情况下作出购房的意思表示是错误的。被上诉人是具有民事行为能力的人 , 且是通过中介公司来购买房屋的 , 几次看房都是要等租客在家时才能看到房。《房地产买卖合同》第 6 条约定的很清楚 , 上诉人需在房屋转让之前完成已产生的产权纠纷、债务、租赁、抵押的事宜 即可。不需要在签定合同时向被上诉人告之。合同规定了转让前完成租赁清退义务即可。显然 , 原判决是违法裁判。中介公司的赖小姐在被上诉人购房时 , 已经向被上诉人告知了有租客的事实。是被上诉人看了上诉人的合同后 , 自己提出如果租客不交房按租金 2000 元 / 月计算的。要不然 , 被上诉人怎么会知道上诉人出租房屋的价格是 2000 元 / 月的呢 ? 被上诉人没有证据证明是在不知情的作出购房的意思表示的。
( 三 ) 、原判决认为造成合同被撤销的主要过错在于上诉人是错误的。上诉人是卖方 , 依照三方签订的《房地产买卖合同》, 按照约定逐一履行了合同。如提供相关的资料给第三人 , 按时到公证处办理授权公证 , 与担保公司签订赎楼手续。上诉人对此不存在违约。上诉人和被上诉人是通过专业的地产公司第三人买卖房屋的相关风险是由第三人控制的。上诉人出卖房屋 , 租客是否写有《放弃优先购买权》, 是第三人的责任。房屋的产权问题及抵押状态等问题是中介公司的审查义务 ,造成合同被撤销的过错不在于上诉人 , 且本案不存在被撤销的事实 , 无证据证明上诉人有欺诈行为 。被上诉人不卖房才是有过错的一方 , 应当依法解除双方签订的合同 , 追究被上诉人的违约责任。
二、原判决适用法律错误。原判决依据《合同法》第五十四条第二款规定 , 认为上诉人有欺诈行为 , 被上诉人是在违背真实意思情况下订立的合同是错误的。三方签订的《房地产买卖合同》 对被上诉人买来房屋是用来自住、投资还是出租没有特别约定。 也没有证据证明上诉人有欺诈行为 , 原审法官只是听被上诉人的一面之词予以认定的 , 这样的认定显然很荒唐。
三、原判决显失公平。原判决认为上诉人负有主要过错 , 那么也就是说被上诉人或者第三人负有次要过错。既然被上诉人或者第三人有过错 , 但却未判决被上诉人向上诉人赔偿租金损失。
综上所述 , 原审法官对被上诉人及第三人偏听偏信, 在判决中引用的也都是被上诉人的言语。之所以做出错误判决 , 是因为不注重证据 , 没有公正地进行判决。
被上诉人口头辩称 , 驳回上诉 , 维持原判。
本院经审理查明, 原审查明事实清楚, 本院予以确认。本院认为 , 虽然上诉人无证据证明其 2005 年 8 月 28 日与被上诉人及原审第三人签订涉讼《房地产买卖合同》时将涉讼房屋已出租的事实告知了被上诉人 , 但在合同的实际履行过程中 , 被上诉人已经知道了涉讼房屋出租的事实, 并以此为由 , 要求上诉人将交楼的具体时间予以明确 , 被上诉人对涉讼房屋存在租赁的事实并未提出过异议, 且上诉人 2005 年 9 月 15 日已与涉讼房屋的原承租人周某解除了租赁合同，周某亦于 2005 年 10 月 18 日搬出了涉讼房屋，至本案起诉时 , 涉讼房屋已不存在租赁的事实 , 周某也未对涉讼房屋主张优先购买权，故涉讼合同不存在无效的情形，, 合同应为有效。且经查明，当事人双方争议的主要是何时交房何时交款的问题，原审第三人发函通知要求双方到该司解决的也是此问题 , 并不涉及到租赁关系的争议 , 本案不属于可撤销的合同，一审法院基于上诉人与案外人存在租赁关系而撤销了涉案合同不妥。涉案合同有效 , 双方都应依约履行 , 鉴于被上诉人不愿意购买涉案房屋，上诉人也请求解除合同 , 依法应解除涉案合同。 涉案合同明确约定 , 由被上诉人先付款上诉人后交房 , 现被上诉人未缴款，属先行违约，被上诉人的先行违约是导致合同解除的原因 , 故被上诉人应对此承担全部过错责任, 根据合同的约定上诉人应没收定金 , 但合同也约定上诉人没收被上诉人所交定金后 , 上诉人不可再为此向被上诉人进一步追究其它的责任，故上诉人请求被上诉人赔偿租金等损失没有合同依据 , 本院不予支持。综上 , 原审认定事实错误, 适用法律不当 , 本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 ( 二 ) 、 ( 三 ) 项及《中华人民共和国合同法》第九十四条第 ( 四 )款、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定 , 判决如下 :
一、维持深圳市罗湖区人民法院 ( 2006 ) 深罗法民三初字第8 号民事判决第六项 ;
二、撤销深圳市罗湖区人民法院 ( 2006 ) 深罗法民三初字第8 号民事判决第一、二、三、四、五项 ;
三、解除上诉人、被上诉人与原审第三人于 2005 年 8 月 28日签订的《房地产买卖合同》;
四、被上诉人已付定金人民币 20000 元由上诉人没收 ( 被上诉人已将此定金交给原审第三人 , 由 原审第三人适付上诉人 );
五、驳回被上诉人的反诉请求。
本案一、二审案件本诉受理费计人民币 1968 元 , 由上诉人负担 352.24 元 , 由被上诉人负担 1615.76 元。本案一、二审案件 反诉受理费计人民币 3220 元由被上诉人负担。被上诉人应将负担之数适付上诉人。
本判决为终审判决。
审判长雷激 代理审判员陈明亮 代理审判员何刚
二 00 六年八月三日
本件与原本核对无异
书记员谢晓丹
评语：案件虽小，但争议却很大。从事实之争到法律的适用。真所谓冰火两重天，之后，被上诉人又进行了申诉，但同样是败诉的结局。