代 理 词
审判长、审判员：
根据《民诉法》的规定，我担任东莞市某物业管理有限公司的代理人。现根据本案的事实和有关法律规定，提出如下代理意见：
一、原告与被告及第三人签订的房屋转让合约具有法律效力。
对于该份《房屋转让合约》，被告及其委托的广东深大地律师事务所在2005年8月18日发给原告的《函》及《律师事务所函》，均认为该《房屋转让合约》是合法有效的。尽管第三人在2005年7月21日的答辩状终主张该《房屋转让合约》无效，但经（2006）东法民一初字第2341号民事判决书第6页顺数第9行：“原告作为合法权属人将该三栋房屋转让被告（指本案第三人），不违反法律的强制性规定，且《房屋转让合约》系原、被告双方真实意思表示，故合同合法有效。”
该《房屋转让合约》的有效性已经东莞市人民法院的生效判决予以确认，因此，三方签订的《房屋转让合约》是合法有效的。
二、被告在收取第三人的定金时，存在过错，损害了原告的既得利益，应当承担赔偿责任。
根据本案的证据显示，被告于2004年9月27日收取第三人定金50万元带密码的存单一张，次日（即9月28日）三方签订了正式的《房屋转让合约》时，被告对原告说已经收到了第三人交纳的定金50万元，原告信以为真，遂将房地产证交给被告保管。之后，被告方的业务员李小红在04年10月4日还向原告方的张帆发短信说可以进帐。
原告认为，被告在签订该合约之后，应当即时将带密码的存单50万元转到自己的账户上。由于被告怠于履行义务，工作失误，给第三人违约提供了机会，致使原告不能获取第三人的违约赔偿金。由于这是被告的过错造成的，因此，被告应当承担向原告赔偿50万元的责任。
三、被告替第三人履行义务，等同于担保人的法律地位。
被告在《合约》第17条中约定了自己应当履行的义务，本应当由第三人于2004年10月15日之前全部付清的款项，又约定被告应当承担补充付款的责任，即被告必须在2004年10月18日前付200万元给原告。此条款是被告对第三人不能付款的一种担保责任。在第三人不能付款或不能付清款项时，被告必须先行支付200万元给原告，否则要承担每日百分之一的违约金。因此，被告应当按《房屋转让合约》第17条第3款、第4款的规定，承担违约责任，即给付违约金15680000元。【2004年10月19日（合同约定付款日次日）至2006年12月12日（东莞法院判决合同解除日）共计784天，200万X 1％X 784＝1568万】
另《合约》第17条第5款约定，在第三人违约时，被告应当在2004年10月16日向原告支付定金49万元，否则被告应当向原告支付每日百分之一的违约金。故被告应当按《房屋转让合约》第17条第5款的规定，承担违约责任，即给付违约金3851400元。【2004年10月17日（合同约定付定金日次日）至2006年12月12日（东莞法院判决合同解除日）共计786天，49万X 1％X 786＝385.14万元】
四、被告违反了合同的约定，应当承担违约责任。
由于被告的过错，未能及时将第三人已支付的存款进行划转，导致原告未能收到被告的定金，损害了原告的利益。同时，按《房屋转让合约》第17条的规定，被告还应当承担相应的违约责任。故被告应当赔偿原告共计人民币1953.4万元。
综上所述，原告总共诉求的违约金及损失为100万元。被告应当承担违约金及损失远远高于原告的诉求，对原告的诉求应当依法保护。
以上代理意见，请合议庭在合议时予以考虑。
代理人：路伟国
2007年4 月10日